Remboursement TPS et TVQ pour rénovation majeure : qui y a droit

Si vous avez vidé votre maison jusqu'aux montants, une partie de la TPS et de la TVQ payées sur les travaux peut vous revenir. Le programme s'appelle le remboursement pour habitation neuve ou ayant fait l'objet de rénovations majeures, et c'est Revenu Québec qui l'administre pour les deux taxes.

Très peu de propriétaires le réclament. Deux raisons : ils ne savent pas qu'il existe, et le délai commence à courir bien avant la fin du chantier.

Ce que « rénovation majeure » veut dire au sens fiscal

C'est la partie que tout le monde comprend de travers. Au sens de la loi, une rénovation majeure n'est pas une grosse rénovation. C'est un test précis : la totalité ou presque de l'intérieur du bâtiment existant, soit 90 % ou plus, doit avoir été enlevée ou remplacée.

Et voici la nuance qui change tout : certains éléments ne comptent pas dans ce calcul.

• Les fondations
• Les murs extérieurs
• Les murs intérieurs porteurs
• Les planchers
• Le toit
• Les escaliers

Autrement dit, vous n'avez pas à toucher à la structure. Vous pouvez la garder telle quelle et vous qualifier quand même. Ce qui compte, c'est l'intérieur non structural : cloisons, gypse, isolation, plomberie, électricité, finition. Une maison ramenée aux montants sur tous ses étages passe le test. Une cuisine et deux salles de bain refaites à neuf, même à gros prix, ne le passe pas.

Qui est admissible

Toutes ces conditions doivent être remplies en même temps :

• Vous et les éventuels copropriétaires êtes des particuliers, pas une société
• L'habitation est un immeuble à logement unique, ce qui inclut un duplex, ou un logement en copropriété
• Vous ou l'un des copropriétaires avez payé les taxes sur les travaux
• Vous ou un proche êtes le premier occupant après le début des rénovations
• C'est votre résidence habituelle ou celle d'un proche

Ce dernier point élimine les projets d'achat-revente rapide et les immeubles locatifs. Il existe des règles distinctes pour un immeuble d'habitation locatif, mais ce n'est pas le même remboursement ni le même formulaire.

Le plafond dont personne ne parle

Le droit au remboursement dépend de la juste valeur marchande de la maison et du terrain au moment où les travaux atteignent 90 % d'achèvement, pas du prix payé à l'origine ni du coût des travaux.

Il y a deux plafonds distincts, et ils ne sont pas au même niveau :

• un plafond pour la TPS, le plus élevé des deux
• un plafond pour la TVQ, nettement plus bas

Entre le seuil où le remboursement est entier et le plafond où il tombe à zéro, il diminue progressivement. Concrètement, beaucoup de maisons rénovées à Montréal ou à Québec dépassent le plafond de la TVQ tout en restant sous celui de la TPS. Dans ce cas, vous récupérez la portion fédérale et rien du côté provincial.

Je ne mets pas les chiffres ici volontairement : ils changent, et un montant périmé dans un article vous ferait perdre votre temps ou votre argent. Les seuils à jour sont sur la page de Revenu Québec citée plus bas, et les autres programmes de subventions à la rénovation sont regroupés de notre côté.

Comment appliquer

1. Gardez toutes les factures qui montrent la TPS et la TVQ payées, avec les numéros d'inscription de l'entrepreneur aux fichiers des deux taxes. Une facture sans ces numéros vaut peu.
2. Établissez la date à laquelle les travaux ont atteint 90 % d'achèvement. C'est elle qui déclenche le délai.
3. Faites établir la juste valeur marchande à cette date. Une évaluation d'un professionnel est votre meilleure défense si Revenu Québec conteste.
4. Remplissez le formulaire de demande de remboursement et envoyez-le à Revenu Québec, qui traite la TPS et la TVQ ensemble au Québec.
5. Respectez le délai de deux ans, expliqué juste en dessous.

Le délai de deux ans, et pourquoi il piège tant de monde

La demande doit être présentée au plus tard deux ans après la première des deux dates suivantes :

• la date où les travaux ont atteint 90 % d'achèvement
• la date qui suit de deux ans le jour où vous avez commencé à occuper l'habitation après le début des travaux

Le piège est dans le mot « 90 % ». Le compte à rebours démarre pendant que vous finissez encore les moulures, les garde-robes et la peinture de la dernière chambre. Beaucoup de gens comptent à partir du jour où ils se considèrent enfin terminés, et ils arrivent en retard.

Notez la date du 90 % quelque part le jour où elle arrive, et fixez-vous un rappel à dix-huit mois.

Ce que ça change dans le choix de votre entrepreneur

Un chantier de cette ampleur relève d'un entrepreneur général, et deux détails du contrat déterminent si votre remboursement tient la route.

Le premier : les taxes doivent apparaître clairement, avec les numéros d'inscription. Quand vous allez comparer les soumissions, c'est un point à vérifier ligne par ligne, pas juste le total au bas de la page.

Le deuxième : payer une partie des travaux sans facture vous coûte plus cher que le rabais promis. Les taxes que vous n'avez pas payées sont des taxes que vous ne pouvez pas réclamer, et c'est sans compter les risques du travail au noir du côté des assurances. Sur un chantier de cette taille, l'écart est important.

Une rénovation majeure exige aussi presque toujours un permis de rénovation municipal. Dans la région métropolitaine, notre liste d'entrepreneurs généraux à Montréal est un point de départ.

Erreurs à éviter

Confondre « grosse rénovation » et « rénovation majeure ». Le test du 90 % est strict. Avant d'engager des dépenses en comptant sur le remboursement, validez que votre projet le passe.

Payer comptant sans facture. Aucune taxe payée, aucune taxe remboursable.

Attendre la fin complète des travaux pour compter le délai. Le point de départ est le 90 %.

Ne pas documenter la valeur marchande à la bonne date. Une évaluation faite deux ans plus tard, dans un marché différent, vous dessert.

Supposer que le duplex que vous louez au complet est admissible. Ce remboursement vise votre résidence habituelle ou celle d'un proche.

Jeter les factures après la fin du chantier. Vous en avez besoin pour la demande, et Revenu Québec peut les exiger après coup.

Pour les conditions et les seuils à jour, consultez la page officielle de Revenu Québec sur le remboursement TPS/TVQ pour habitation neuve ou rénovée.

Information à titre informatif seulement. Les programmes de subvention changent fréquemment. Confirme les conditions et montants actuels sur la source officielle citée dans cet article avant de prendre une décision.

Questions fréquentes

Est-ce que refaire ma cuisine et mes salles de bain me donne droit au remboursement ?

Presque certainement non. Le test exige que 90 % ou plus de l'intérieur du bâtiment existant soit enlevé ou remplacé. Deux ou trois pièces refaites, même complètement, restent loin du compte. Il faut essentiellement vider la maison.

Est-ce que je dois remplacer les fondations, le toit et les planchers ?

Non, et c'est une bonne nouvelle. Ces éléments, comme les murs extérieurs, les murs porteurs et les escaliers, sont exclus du calcul du 90 %. Vous pouvez les conserver et rester admissible.

Est-ce que je peux réclamer si j'ai fait les travaux moi-même ?

Oui, pour les taxes que vous avez réellement payées, notamment sur les matériaux achetés. Votre propre travail n'est pas une dépense taxée, donc il ne donne droit à rien. Gardez chaque reçu de quincaillerie.

Combien de temps ai-je pour faire ma demande ?

Deux ans à partir de la première de deux dates : celle où les travaux ont atteint 90 % d'achèvement, ou celle qui suit de deux ans le début de votre occupation. Le compte à rebours part plus tôt que la plupart des gens le croient.

Est-ce que le remboursement dépend du coût des travaux ?

Le montant réclamé dépend des taxes payées, mais le droit au remboursement dépend de la juste valeur marchande de la maison et du terrain quand les travaux atteignent 90 %. Une maison qui dépasse le plafond n'y a pas droit, peu importe la facture des travaux.